خريد منزل در كانادا

قسمت اول خريد خانه و ملك دركانادا

در سری مطالبی که اولین بخش آن بيان می شود سعی می‌کنيم اطلاعاتی در مورد نحوه خرید خانه در کانادا را در اختیار مهاجران تازه وارد قرار دهم که امیدوارم مفید واقع شود.
خرید خانه شاید مهمترین و بزرگترین خرید یک خانواده کانادایی است که می‌تواند تجربه‌ای هیجان‌انگیز و دلپذیر و در عین حال چالش‌زا باشد. قبل از آنکه تصمیم به خرید خانه بگیرید لازم است تصویری شفاف و واقعی از توانایی مالی خود و نیز کلیه هزینه‌های آشکار و پنهان مرتبط با این خرید داشته باشید. به طور کلی مخارج و هزینه‌های مرتبط با خرید خانه (با استفاده از وام بانکی) را می توان به چهار دسته به قرار زیر تقسیم کرد:

مخارج اولیه

پیش پرداخت لازم برای دریافت وام مسکن
هزینه های مازاد بر قیمت خانه (closing costs) مثل هزینه بارزسی ملک، هزینه ارزیاب، هزینه بیمه وام، حق الزحمه واسطه وام و کمیسیون وکیل، و ...

پرداخت‌های ماهانه

اقساط وام مسکن
سایر هزینه ها مانند مالیات ملک، مالیات مدرسه، هزینه آب و برق و گاز، هزینه تعمیر، نگهداری، و نوسازی ملک

اجازه دهید در ابتدا نگاهی دقیقتر به هریک از موارد فوق داشته باشیم.

مخارج اولیه
از آنجا که اکثر خریداران مسکن با استفاده از تسهیلات و وام بانکی اقدام به خرید خانه می‌کنند و تعداد کسانی که با پول نقد خانه دلخواه خود را خریداری می‌کنند بسیار معدود است، یکی از اولین گام‌های خرید خانه در کانادا را می‌توان اقدام برای دریافت وام بانکی (mortgage) دانست. میزان وام بانکی مورد تقاضا عبارتست از قیمت خانه‌ای که برای خرید انتخاب کرده‌اید منهای میزان پیش پرداخت.
پیش پرداخت یا down payment بخشی از قیمت ملک است که خریدار آن را به صورت نقد و نه به صورت وام پرداخت می‌‌کند. یکی از شرایط دریافت وام مسکن توانایی پرداخت حداقل 25 درصد قیمت خانه به صورت پیش پرداخت است. اما تحت شرایطی ممکن است با پرداخت حتی 5 درصد قیمت یک ملک نیز واجد شرایط دریافت وام تشخیص داده شوید که جزییات شرایط مذکور در ادامه شرح داده خواهد شد.
هنگام تصمیم گیری در مورد میزان پیش پرداخت در نظر داشته باشید که پیش پرداخت بالاتر به معنی میزان وام کمتر و پرداخت بهره کمتر است که در بلند مدت می‌تواند صرفه جویی مالی زیادی را در بر داشته باشد. اما اگر توانایی آن را ندارید که میزان پیش پرداخت را زیاد کنید روشهای دیگری نیز وجود دارد که می‌تواند باعث کاهش هزینه وام شود که در ادامه این روشها نیز مورد اشاره قرار خواهند گرفت. برای اینکه تصویری ملموس‌تر از میزان صرفه جویی حاصل از ارائه پیش پرداخت بیشتر (دریافت وام کمتر و در واقع پرداخت بهره کمتر) داشته باشید می‌توانید به جدول زیر مراجعه کنید که بر پایه دریافت یک وام یکصد هزار دلاری 30 ساله، با فرض متوسط بهره 6 درصد محاسبه شده است:

میزان پیش پرداخت	میزان وام	کل بهره پرداختی طی 30سال
5 درصد (5000 دلار)	95,000 دلار	108,423 دلار
10 درصد (10,000 دلار)	90,000 دلار	102,716 دلار
25 درصد (25,000 دلار)	75,000 دلار	85,600 دلا

برای مخارج مازاد بر قیمت خانه (closing costs) باید حداقل 2 درصد (اگر خانه نو می‌خرید) تا 3 و یا حتی در مواردی 4 درصد قیمت خانه مورد معامله را در نظر بگیرید. برخی از این مخارج که آنها را تحت گروه مخارج اولیه دسته بندی کرده‌ایم عبارتند از:

کمیسیون وکیل (وکیل خریدار) یا همان دلال معاملات ملکی که در خرید و گاها دریافت وام به نمایندگی از شما عمل می‌کند. این هزینه ممکن است به طور قابل ملاحظه‌ای متفاوت باشد بنابراین هنگام استخدام وکیل هزینه ها را بپرسید و قیمت‌ها و خدمات را با هم مقایسه کنید.
هزینه بازرسی منزل. توصیه می‌شود که هنگام ارائه پیشنهاد قیمت (Making the Offer)، خرید خانه را مشروط به تایید یک بازرس حرفه‌ای نمایید. بازرس با هزینه‌ای در حدود 300 دلار خانه را بازرسی کرده و گزارشی از بازرسی خود را ارائه می‌کند. اگر بنابر گزارش ارائه شده خانه نیاز به تعمیرات داشته باشد می‌توانید با مالک بر سر هزینه تعمیرات مورد لزوم و کسر تمام یا بخشی از آن از قیمت مورد توافق ملک چانه بزنید.
هزینه بررسی درخواست وام و هزینه ارزیاب. برخی از موسسات مالی و بانکها برای بررسی درخواست وام هزینه‌ای را از متقاضی دریافت می‌کنند. موسسات مالی و بانکها همچنین با استخدام یک ارزیاب (appraiser) نسبت به ارزیابی ارزش ملکی اقدام کرده تا میزان وام را تعیین کرده و مطمئن شوند که ملک مورد معامله شرایط مورد نظرشان برای پرداخت وام را دارد. معمولا هزینه ارزیاب را گیرنده وام می‌پردازد.
مالیات انتقال ملک (land transfer tax) که گاهی "Welcome Tax" نیز نامیده می‌شود. در اکثر ایالت‌های کانادا این هزینه که بر اساس درصدی از قیمت خرید خانه محاسبه می‌شود باید یک بار و در هنگام معامله ملک پرداخت شود.
هزینه بیمه ملک. تمام خانه‌ها در کانادا باید پوشش بیمه‌ای مناسبی در مقابل آتش سوزی و سایر خطرها مانند دزدی و بیمه شخص ثالث داشته باشند. موسسه وام دهنده گیرنده وام را موظف می‌کند که پوشش بیمه‌ای حداقل و استاندارد ملک را از زمان تحویل در اختیار داشته باشد و ارائه نماید.
هزینه‌ نقل مکان و اثاث کشی. این هزینه با توجه به اینکه اثاث کشی را خودتان انجام می‌دهید یا از شرکتهای فعال در این زمینه کمک می‌گیرید متفاوت است.
هزینه بیمه وام. اگر واجد شرایط پیش پرداخت کمتر از 20 یا 25 درصد باشید معمولا باید وام دریافتی را بیمه کنید. با پرداختن این هزینه که با توجه به نوع وام، موسسه وام دهنده، ایالت محل سکونت، و ... متفاوت است، می‌توانید میزان پیش پرداخت را تا 5 درصد کاهش دهید.، خریدار خانه باید هزینه‌های ماهانه‌ای که متعهد پرداخت آنها می‌شود را نیز در نظر بگیرد.
بزرگترین و مهمترین بخش از این پرداخت‌ها را قسط ماهیانه وام خرید خانه تشکیل می‌دهد که میزان آن بنابر مبلغ وام دریافتی و فاکتورهای متعدد دیگری که در ادامه مورد بررسی قرار خواهند گرفت، متفاوت است.
سایر هزینه‌های ماهانه‌ای که مالک خانه باید علاوه بر اقساط وام مسکن بپردازد عبارتند از:
هزینه‌های ماهانه
علاوه بر مخارج اولیه مورد بحث :

مالیات ملک. این مالیات همانگونه که در يكي از مطالب قبلي این وبلاگ مورد اشاره قرار گرفت با توجه به قیمت ارزیابی شده ملک و توسط شهرداری اداره کننده امور شهری ناحیه‌ای که ملک در آن واقع شده است محاسبه می‌شود و به طور متوسط معادل 1 تا 5/1 درصد ارزش ملک است. مالیات ملک معمولا سالانه محاسبه و با ارسال دو قبض در سال (هر شش ماه یکبار) مورد مطالبه قرار می‌گیرد. برای پرداخت مالیات دو روش وجود دارد: مالک می‌تواند مبلغ مورد نظر را مستقیما به حساب شهرداری واریز نماید که در این صورت ممکن است موسسه وام دهنده از مالک بخواهد هر چند وقت یکبار سند پرداخت مالیات را ارائه کند. یا اینکه به صورت ماهانه و همراه با اقساط وام پرداخت شود که بانک یا موسسه وام دهنده بخشی از پرداخت‌های ماهانه که به مالیات ملک مربوط می‌شود را در حساب جداگانه‌ای (که ممکن است به آن بهره نیز تعلق بگیرد) نگه داشته و در زمان مقرر به حساب شهرداری واریز می‌نماید.
مالیات مدرسه. در برخی از مناطق شهرداری، مالیات مدرسه در مالیات ملک ادغام شده است و مالیات جداگانه‌ای تحت عنوان مالیات مدرسه از مالکان دریافت نمی‌شود. اما در برخی دیگر از مناطق این مالیات به صورت جداگانه و تحت نام مالیات مدرسه دریافت می‌شود.
Utilities. مالک متعهد پرداخت کلیه هزینه‌های مصرفی مرتبط با برق، گاز، آب، تلفن، اینترنت و تلویزیون کابلی است. این اقلام را اصطلاحا utilities می‌نامند که با توجه به سایز منزل، ایالت محل سکونت، و میزان مصرف ساکنین می‌تواند از ماهانه در حدود 200 دلار تا 1200 دلار یا حتی بیشتر متغییر باشد.
شارژ ماهیانه کاندومینیوم‌ها. اگر به جای خانه مستقل یک واحد کاندومینیوم یا تاون هاوس (انواع خانه های کانادا در ادامه شرح داده خواهند شد) بخرید، معمولا باید هزینه‌ای را بابت تعمیر و نگهداری نمای بیرونی و مشاعات مجموعه پرداخت کنید. این شارژ ماهیانه در مواردی ممکن است تمام یا بخشی از utilities را نیز پوشش دهد. میزان شارژ و مواردی که تحت پوشش قرار گرفته می‌شود توسط هیئت مدیره کاندومینیوم یا تاون هاوسی که واحد خریداری شده در آن واقع شده است تعیین می‌گردد.
هزینه تعمیر، نگهداری، و نوسازی ملک. به عنوان مالک خانه متعهد پرداخت هزینه‌های مورد لزوم برای تعمیر، نگهداری، و یا نوسازی ملک (مواردی مانند نقاشی نما یا داخل خانه، تعمیرات سقف منزل، تعمیرات برقی و لوله کشی و شیرآلات، تعمیر و برف روبی پیاده روها، گلکاری و زدن چمن و ...) نیز هستید. تعمیر و نگهداری مناسب و مستمر ملک باعث حفظ ارزش ملک در بازار شده .و نوسازی آن افزایش ارزش ملک را به دنبال دارد.

قسمت دوم خريد ملك و خانه دركانادا

آیا واجد شرایط دریافت وام هستید؟

موسساتی که وام مسکن را در اختیار متقاضی قرار می‌دهند معمولا با استفاده از یکی از دو معیار پذیرفته شده‌ای که در ادامه شرح داده می‌شود واجد شرایط بودن متقاضی یا متقاضیان (زوجین) را بررسی می‌کنند. این دو معیار عبارتند از:
• GDS یا Gross Debt Service ratio، و
• TDS یا Total Debt Service ratio
معیار GDS در واقع کل هزینه‌های ماهانه مرتبط به مالکیت خانه (قسط ماهیانه وام مسکن هزینه utilities مالیات ملک) را با درآمد ناخالص ماهیانه خانواده (در آمد پیش از کسورات مالیاتی) مقایسه می‌کند که حاصل نباید از 32 درصد بیشتر باشد.

برای مثال خانواده‌ای که سالانه 48000 دلار درآمد ناخالص دارد (4000 دلار در ماه) و قصد خرید خانه‌ای را دارد که باید ماهانه بابت قسط وام دریافتی 660 دلار، بابت utilities در حدود 200 دلار و بابت مالیات ملک 220 دلار پرداخت کند، با توجه به اینکه معیار GDS خانواده 27 درصد و در واقع کمتر از 32 درصد است واجد شرایط دریافت وام مورد نظر تشخیص داده می‌شود.

معیار TDS نسبت کلیه بدهی‌های ماهانه خانواده (قسط وام مسکن مالیات ملک قسط وام اتومبیل کردیت کارت‌ها utilities ...) را به درآمد ناخالص ماهیانه خانواده محاسبه می‌کند که این معیار نباید بیشتر از 40 درصد باشد.

پیش از آنکه برای دریافت وام مسکن اقدام کنید باید منزل مناسب خود را بیابید که در این زمینه می‌توانید از خدمات دلالان معاملات ملکی کمک بگیرید یا با پیمانکاران و شرکت‌های ساخت و ساز (اگر قصد خرید منزلی نوساز دارید) تماس بگیرید. انواع خانه در کانادا در بخش بعد شرح داده شده است.

انواع خانه در كانادا

كاندومینیوم (Condominium): کاندومینیوم‌ها (کاندو نیز نامیده می‌شوند) معمولا واحدها یا آپارتمان‌های مستقلی هستند که در ساختمان‌های بلند (و گاهی آسمانخراش‌ها) واقع شده‌اند. ایده از این قرار است که هر کس مالک آپارتمان و یونیت خود است اما مالکان یونیت‌ها باید هر ماه مبلغی را به شرکت کاندو به منظور تعمیر و نگهداری ساختمان و مشاعات بپردازند. کاندوها برای کسانی که قصد دارند برای اولین بار در کانادا خانه بخرند از جذابیت بیشتری نسبت به خانه‌های مجزا یا نیمه مجزا دارند زیرا از قیمت پایین تری برخوردارند. البته فراموش نکنید که خانه‌های مجزا یا نیمه مجزا را در هنگام فروش راحت تر از کاندوها می‌توان فروخت. برای اطلاعات بیشتر در مورد خرید کاندومینیوم به اینجا مراجعه کنید.

تاون هاوس (Townhouse) :تاون هاوس‌ها در واقع یک سری خانه هستند که در کنار هم ردیف شده‌اند (می‌توان آنها را آپارتمان‌هایی نامید که بجای گسترش عمودی به صورت افقی رشد کرده‌اند!). هر واحد ورودی مجزا دارد ولی دیوار مشترکی با واحد قبلی یا واحد بعدی و یا هر دو دارد. معمولا واحدهایی که در انتها یا ابتدای ردیف قرار گرفته اند و تنها یک دیوار مشترک دارند از قیمت بالاتری نسبت به واحدهای میانی برخوردارند.

بانگلو (Bungalow): بانگلوها خانه‌هایی را می‌گویند که یک طبقه هستند. اگر چه بانگلو‌ها یک طبقه هستند ولی اغلب زیر زمین یا بیسمنت (basement) نیز دارند.

نیمه مجزا (Semi-detached): این خانه‌ها دارای زمین مستقل و ورودی جداگانه هستند ولی دو به دو به هم چسبیده‌اند و هر دو واحد یک دیوار مشترک دارند. هر کدام از مالکان مسئول ملک متعلق به خود است.

مجزا (Detached/Single): خانه مجزا دارای زمین، ورودی مجزا، و پارکینگ یا پارکینگ‌های مستقل بوده و هیچ نوع اشتراکی در هیچ شکلی با خانه دیگری ندارند. خانه‌های مجزا که گرانترین نوع از انواع خانه در کانادا هستند می‌توانند دو تا چند طبقه باشند. خانه مجزای یک طبقه را بانگلو نیز می‌نامند.

دوبلکس (Triplex/Duplex): خانه‌های دوبلکس یا سوبلکس از بیرون به یک خانه مستقل شبیه‌اند ولی به گونه‌ای ساخته شده‌اند که هر طبقه حکم واحدی مستقل را دارد که می‌توان آن را اجاره داد.

ارائه پیشنهاد خرید
ارائه پیشنهاد خرید یا Offer to Purchase گام بعدی پس از یافتن خانه مورد نظر است. این پیشنهاد در واقع سند حقوقی مهمی است که باید در تهیه آن دقت کنید. اگر از خدمات یک واسطه معاملات ملکی استفاده می‌کنید وی می‌تواند در تهیه پیشنهاد خرید راهنمایی و کمک تان کند؛ در غیر اینصورت توصیه می‌شود از خدمات یک وکیل استفاده کنید.حتما تمام موارد درج شده در پیشنهاد را به دقت بخوانید و هر موردی را که متوجه نمی‌شوید از وکیل یا واسطه معاملات ملکی بخواهید برایتان توضیح دهد. پیشنهاد خریدی که تهیه کرده و به فروشنده ارائه می کنید احتمالا موارد زیر را در بر خواهد گرفت:

قیمت پیشنهادی خانه
مبلغ پیش پرداخت
مبلغ ودیعه و شرایط مربوط به آن (معمول است که خریدار برای نشان دادن حسن نیت و جدیت خود در خرید، مبلغی را به عنوان ودیعه به همراه پیشنهاد ارائه کند)
لیست و مشخصات تمام مواردی که خرید را شامل شده و همراه با خانه به خریدار تحویل داده می‌شود (از یخچال و اجاق گاز و وسایل آشپزخانه گرفته تا موکت و پرده و تزیینات و جزییات دیگر)
تاریخ تحویل منزل (closing day) که معمولا 30 تا 60 روز از زمان تاریخ امضای قرارداد است
جزییات کاملی از مسائل وشرایط مربوط به وام مسکن فروشنده (اگر هنوز پرداخت نشده است) و مسائل مربوط به وام شما
هرنوع شرطی که انجام معامله منوط به برقرار بودن آن است (برای مثال گزارش رضایت بخش بازرسی خانه یا پذیرش درخواست وام یا فروش خانه‌ای که در حال حاضر مالک آن هستید و ...)
هرنوع نوسازی، تعمیر، یا تغییری که فروشنده متعهد می‌شود تا زمان تحویل خانه به انجام برساند
مدت زمان اعتبار پیشنهاد که می‌تواند از چند ساعت تا یک یا دو هفته باشد

لیست فوق کامل نیست و با توجه به شرایط خریدار و فروشنده ممکن است موارد بیشتر یا کمتری را شامل شود.
بهترین قیمتی که می‌توانید پیشنهاد ‌دهید به عوامل بسیاری از جمله تعداد خانه‌هایی که در بازار به طور کلی و در محله مورد نظر شما به طور خاص به فروش گذاشته شده‌اند (میزان عرضه)، تعداد کسانی که در بازار به دنبال خرید ملک هستند (میزان تقاضای بازار)، قیمت درخواست شده برای سایر خانه‌های مشابه در محل، قیمت خانه‌های مشابه‌ای که اخیرا در محل به فروش رفته‌اند، ویژگی های خاص خانه مانند داشتن استخر یا شومینه، مصالح بکار رفته، تعدا سرویس های بهداشتی و ...، وضعیت کلی خانه و منطقه‌ای که خانه در آن واقع شده است از جمله دوری یا نزدیکی به مدارس و مراکز خرید، و نهایتا میزان فوریت نیاز شما به خانه یا میزان فوریت نیاز فروشنده به پول. اکثر فروشندگان به طور معمول کمی بالاتر از قیمت واقعی ملک خود را درخواست می‌کنند بنابراین همیشه برای چانه زدن آماده باشید ولی در نظر داشته باشید که امکان رد شدن پیشنهادی که بیش از حد کمتر از قیمت درخواست شده است نیز همیشه وجود دارد.

دریافت وام مسکن
بسیاری از افراد برای خرید خانه از تسهیلات مالی بانک‌ها و موسسات مالی استفاده می‌کنند. توصیه می‌شود قبل از هر کاری از بانک یا دلال وام خود بخواهید شرایط شما را بررسی کرده و یک موافقت اولیه (pre-approval) در مورد میزان وامی که واجد شرایط آن هستید را صادر کنند. بانک یا موسسه وام دهنده در این pre-approval مشخص می‌کند که حاضر است تا چه مبلغی و با چه شرایطی به شما وام بدهد. موافقت اولیه وام تا 90 روز اعتبار دارد و شما را ملزم به گرفتن وام از موسسه‌ای که آن را صادر کرده است نمی‌کند به عبارت دیگر با داشتن موافقت اولیه همچنان می‌توانید شرایط موسسات مالی دیگر را بررسی کرده و اگر مورد بهتری موجود بود وام خود را از آن موسسه بگیرید. با داشتن pre-approval می‌دانید که چه میزان بودجه در اختیار دارید و باید به دنبال چه نوع منزلی بگردید. به عبارت دیگر دامنه جستجوی شما را محدود تر می‌شود و بنابراین راحت تر و در زمان کوتاه تری می‌توانید خانه مطلوب خود را بیابید.
در شرایط معمولی تنها تا حداکثر 80 درصد قیمت یک خانه را می‌توان وام گرفت و خریدار باید 20 درصد قیمت نقداً و به عنوان پیش پرداخت (down payment) بپردازد. همانطور که قبلا اشاره شد اگر قادر به پرداخت 20 درصد قیمت خانه نیستید می‌توانید با بیمه کردن وام خود (گرفتن mortgage loan insurance از موسساتی مثل CMHCcredit history خوبی نیز داشته باشید. بنابراین به عنوان یک مهاجر تازه وارد از اولین روزی که به کانادا وارد می‌شوید باید به فکر ساختن یک سابقه اعتباری مناسب باشید. زیرا بدون داشتن سابقه اعتباری مناسب عملا امکان استفاده از تسهیلات مالی در دسترس یا فرصت‌‌های بیزنسی مناسب را نخواهید داشت. برای ساختن یک سابقه اعتباری خوب نکات زیر را مد نظر قرار دهید:) میزان پیش پرداخت را تا 5 درصد قیمت ملک پایین بیاورید که البته برای خرید بیمه باید هزینه‌ای را متحمل شوید (هر چند CMHC مدعی است که نرخ بهره مناسب و پایینی که عرضه می‌کند جبران کننده هزینه خرید بیمه است).
علاوه بر تهیه پیش پرداخت، برای گرفتن وام مسکن باید سابقه اعتباری یا

1. در اولین فرصت یک حساب بانکی باز کرده و گردش مناسبی را در آن ایجاد کنید (هر چند وقت یکبار به آن پول واریز کرده و از آن برداشت کنید)

2. تمام قبض‌ها یا به اصطلاح bill ها را سر وقت و به موقع پرداخت کنید و اجازه ندهید موعد پرداخت آنها هیچ یک از آنها بگذرد

3. برای دریافت کردیت کارت اقدام کنید و پس از دریافت آن سعی کنید از آن استفاده کرده و بدهی آن را به موقع پرداخت کنید

4. پس از مدتی برای دریافت وام‌های کوچک از بانک خود اقدام کنید و وام های مذکور را در مدت زمان مناسب و معقولی تسویه کنید و نشان دهید که متعهد به پرداخت وام‌های دریافتی هستید

5. حتی المقدور کارفرمای خود را عوض نکنید و برای مدت طولانی برای یک کارفرما کار کنید. شغل خود را مرتب عوض نکنید

6. بیش از حد کارت اعتباری از بانک ها یا فروشگاه‌های مختلف نگیرید. معمولا بانک‌ها هنگام ارزیابی متقاضی وام، مجموع میزان اعتبار کارت‌های اعتباری وی را همچون بدهی‌های بالقوه متقاضی در نظر می‌گیرند و بالا بودن این میزان امتیازی منفی محسوب می‌گردد

در پست بعدی اصطلاحات مربوط به وام و راه‌های به حداقل رساندن اقساط ماهیانه مورد بحث قرار خواهد گرفت.

بازدید : 505

9 آبان 1388 ساعت 03:10 ب.ظ